Značaj zakona o stvarnim pravima na području Bosne i Hercegovine

Vlasnički odnosi u Bosni i Hercegovini odnosno njenim entitetima Federaciji BiH i Republici Srpskoj svoju transformaciju doživjeli su nakon raspada SFRJ i prelaska na društveno-ekonomski sistem koji se zasniva na privatnoj svojini i slobodnom tržišnom privređivanju.

U periodu bivše SFRJ privatna svojina je bila potisnuta što je imalo za posljedicu opadanje značaja stvarnih prava, a društvena svojina, kao oblik svojine karakterističan za socijalističke društvene sisteme, je u stvari bila svojina bez titulara, “svačija i ničija”. Pravni sistem bivše SFRJ se zasnivao na preferiranju društvene svojine u odnosu na tradicionalno pravo svojine i u svakom pogledu je bila negacija prava svojine. Privatna svojina na nepokretnostima je bila ograničena, dok svojina na predmetima koji su služili za ličnu potrošnju ili zadovoljenje ličnih potreba nije bila ograničena.

Razvojni put pravnog sistema koji se odnosi na pravo svojine, od perioda bivše SFRJ do danas, čija je osnovna karakteristika razlikovanje opštenarodnog, državnog i društvenog vlasništva, s jedne strane i privatnog vlasništva, s druge strane, danas je definisana kroz zakone o stvarnim pravima, koje oba entiteta uređuju u okviru svojih granica.

Prema mišljenju advokatske firme Sajić iz Banja Luke, Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske donio korjenite promjene i uspostavio novo stvarnopravno uređenje. Novi pravni, tržišni i politički ambijent uslovio je potrebu za regulisanjem mnogih pitanja koja uopšte nisu bila uređena ili su bila uređena neadekvatno. Proces tranzicije sistema zahtjevao je da se pitanja koja su od značaja za stvarnopravne odnose usklade sa novim odnosima u društvu.

Prvi zakoni kojim su se države bivše Jugoslavije počele baviti s imovinom tako datiraju iz ranih 1990-tih godina. Među njima je i Zakon o stvarnim pravima.

Zakon o stvarnim pravima u pravni sistem je unio veći broj pravnih rješenja, a ono što je najvažnije je da je uspostavljeno načelo pravnog jedinstva nepokretnosti (superficies solo cedit).

„To znači da sve što je sa zemljištem trajno spojeno ispod ili iznad njegove površine dijeli pravnu sudbinu zemljišta. Zakonom o stvarnim pravima država i ostala pravna i fizička lica potpuno su izjednačena u pogledu prava svojine.
I etažna svojina je ovim zakonom dobila novi status, tačnije zasnovana je na susvojini. Etažna svojina je svojina na posebnom dijelu nepokretnosti koja je neodvojivo povezana sa odgovarajućim suvlasničkim udjelom na nepokretnosti na kojoj je uspostavljena (etažni vlasnik je i vlasnik i suvlasnik)“, navodi ova advokatska firma u svom članku.

Zakonom o stvarnim pravima uređuje se sticanje, korišćenje, raspolaganje, zaštita i prestanak prava svojine, drugih stvarnih prava i državine. Stvarna prava su: pravo svojine, pravo građenja, založno pravo, pravo stvarne i lične službenosti i pravo realnog tereta. Odredbe ovog zakona koje se odnose na pravo svojine shodno se primjenjuju na sva druga stvarna prava, osim ako posebnim zakonom nije drugačije propisano ili to proizlazi iz njihove pravne prirode.

Njime se definiraju, između ostalog, i prava stranaca i njihovo sticanje imovine u Bosni i Hercegovini, susvojina i suvlasnici, sticanje prava nad nepokretnostima, građenje na tuđem zemljištu, pravo preče kupovine, obaveze etažnih vlasnika, založno pravo, zabilježbe, prava o obveze opunomoćenika prilikom kupnje nekretnine i druga pravna pitanja.

Kako je ovo sistemski zakon, koji u osnovnom tekstu ima više od 350 članova, izmjene su uvijek opsežne a broj zainteresiranih uvijek značajan. Posljednjim izmjenama, koje su u tijeku, uvodi se i potreba zasnivanja prava građenja bez naknade, a u cilju rješavanja stambenih pitanja porodica sa četvoro i više djece, te mladih bračnih parova do 35 godina, prilikom sticanja prava svojine na prvoj nepokretnosti te da se na konkretan način riješi stambeno pitanje višečlanih porodica.

U Federaciji BiH, pak, posljednjim izmjenama zakon se usklađuje sa Zakonom o notarima FBiH, koje se ogleda u napuštanju sustava obvezne notarske obrade isprava, odnosno uvjetovanja pravne valjanosti pravnih poslova notarskom obradom isprava temeljem kojih su ti pravni poslovi zaključeni, izuzev u zakonom strogo odredenim, izuzetnim slučajevima.

„Upravo zato, svako propisivanje takvih ograničenja mora se dovesti u svezu s ustavnim i zakonskim garancijama koje stoje na strani gradana, odnosno pravnih subjekata i njihove slobodne dispozicije svojim privatnim pravima, ali i s onim garancijama koje stoje na strani zaštite njihove privatnosti uopće. Jer, te garancije zapravo omogućuju da se realizira jedno od najbitnijih osobnih svojstava (kapaciteta) pravnih subjekata: njihova poslovna sposobnost, kao pravna podloga na kojoj oni, upravo svojom slobodnom voljom, djeluju radi ostvarivanja svojih životnih i poslovnih interesa. Obvezna notarska obrada isprava više nije pravilo, ona je sada propisana kao izuzetak, i to u onim slučajevima kada pravne poslove zaključuju osobe za koje je, uslijed odreclenih specifičnih okolnosti, potrebno osigurati viši stupanj pravne zaštite: gluha, nijema, gluhonijema stranka koja je pismena, gluha, nijema, gluhonijema stranka koja je nepismena, stranka koja ne poznaje službene jezike u BiH, zatim pravni poslovi koji se odnose na raspolaganje imovinom maloljetnih i poslovno nesposobnih osoba, te kod pravnih poslova kojima se obećava neka činidba kao dar, s tim što se nedostatak notarske forme, u ovom slučaju, nadomješta izvršenjemobećane činidbe, kao i prilikom zaključenja ugovora o doživotnom izdržavanju, ugovora o ustupanju i raspodjeli imovine za života i ugovora o odricanju od naslijecla koje nije otvoreno“, navodi se u obrazloženju ovog zakona iz lipnja 2024. godine.

Navedeno je i da se predloženim pravnim rješenjima kojima se liberalizira tržište pravnih usluga u domenu sačinjavanja isprava temeljem kojih se zaključuju pravni poslovi čiji je predmet prijenos ili stjecanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama.